Eingriffsmöglichkeiten bei Umnutzung in eine Beherbergungsstätte

Aus den “Entscheidungshilfen der Bauaufsicht” zur Bauordnung Berlin – § 2 Begriffe

1. Bauordnungsrechtliche Maßnahmen

Hat die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Verdacht, dass eine nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung vorgenommen wurde, z. B. die Umnutzung eines Gebäudes mit Wohnungen bzw. Ferienwohnungen in eine Beherbergungsstätte, so muss sie die maßgeblichen Umstände ermitteln und nachweisen, dass der Nutzungswechsel tatsächlich erfolgt ist.

Sie kann Unterlagen einfordern, also z. B. Übersichten über die Art und Dauer der Vermietung, oder auch die Wohnungen betreten, § 58 Abs. 3 BauO Bln. (Siehe hierzu auch EHB Abgrenzung von Wohnung, Beherbergungsstätte, Boardinghouse und Ferienwohnung.)

Ferienwohnung oder Beherbergungsstätte

Ein Gebäude mit Ferienwohnungen wird dann zu einer Beherbergungsstätte, wenn eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und hoteltypische Serviceleistungen (tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken) erfüllt werden. Indizien für eine hotelmäßige gewerbliche Nutzung können aber auch sein, dass

  • Ferienwohnungen wie Hotelzimmer auch nur für eine Nacht gebucht werden können,
  • Serviceleistungen wie in einem Hotel nicht abgewählt werden können, wie dies beim Mieten von Ferienwohnungen oft möglich ist (wie Ausstattung mit Bettwäsche und Handtüchern, Endreinigung)

Nutzungsuntersagung oder nachträgliche Genehmigung

Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde fest, dass ein als Wohngebäude genehmigtes Gebäude nunmehr als Beherbergungsstätte (formell illegal) genutzt wird, kann sie die Nutzung untersagen.

Nicht das Vorhandensein von Ferienwohnungen ist maßgebend, sondern das Betreiben als Beherbergungsstätte, d. h. eine gewerbliche hotelmäßige Nutzung eines Gebäudes muss gegeben und nachweisbar sein.

Nutzungsuntersagung wegen Brandschutz

Eine Nutzungsuntersagung kommt insbesondere auch dann in Betracht, wenn Bedenken wegen der Brandsicherheit bestehen, z. B. wenn bei einer Beherbergungsstättennutzung aufgrund des Fehlens von brandschutztechnisch abgetrennten Abstellräumen im notwendigen Treppenraum Bettwäsche und Handtücher, Reinigungsmittel und Toilettenpapier, aber auch Abfälle gelagert werden.

Brandsicherheitsschau

Werden der zuständigen Bauaufsichtsbehörde konkrete Anhaltspunkte für gefährliche Zustände bekannt, kann sie nach § 5 Absatz 2 der Betriebs-Verordnung eine Brandsicherheitsschau durchführen.

Werden Verstöße gegen bauordnungsrechtliche Anforderungen festgestellt, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde einschreiten und gemäß § 58 BauO Bln die erforderlichen Maßnahmen treffen.

Eine gangbare Alternative: nachträgliche Genehmigung beantragen

Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde keine konkrete Gefahr fest, kann sie als “milderes Mittel” vom Eigentümer die Beantragung einer Nutzungsänderung von einem Wohngebäude in eine Beherbergungsstätte – sofern diese planungsrechtlich zulässig wäre – fordern, um die formell illegale Nutzung zu legalisieren. Mit dem Bauantrag sind Bauvorlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

Ordnungsgemäße Zustände herstellen

Ist der Nutzungswechsel nachweislich erfolgt, muss der Grundstückseigentümer bzw. der Betreiber rechtmäßige Zustände herbeiführen:

  • Zum einen muss er formal die Nutzungsänderung – auch nachträglich – genehmigen lassen und einen entsprechenden Antrag einreichen.
  • Zum anderen muss er das materielle Baurecht einhalten, also u. U. das Gebäude brandschutztechnisch oder im Hinblick auf die Barrierefreiheit ertüchtigen. Kann das materielle Baurecht nicht eingehalten werden, etwa weil Beherbergungsstätten planungsrechtlich unzulässig sind, wird die Nutzung zu untersagen sein, wenn keine Befreiungsmöglichkeit besteht.

Sonderbau ab 13 Gastbetten

Ab 13 Gastbetten ist eine Beherbergungsstätte nach § 2 Abs. 4 BauO Bln ein Sonderbau und daher muss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden.

Für die Genehmigung ist ein Brandschutznachweis erforderlich

Beurteilungsgegenstand ist der Beherbergungsstättenbetrieb, d.h. wenn ein Betreiber in einem Gebäude z.B. mehrere kleine Beherbergungsstätten organisiert und vermarktet, ist deren Bettenzahl zu addieren. Ergibt sich aus dieser Addition eine Bettenzahl über 12, ist der Sonderbautatbestand erfüllt.

Gleiches gilt für Beherbergungsstätten, in denen die Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet. Können mehrere Wohnungen gemeinsam zentral gebucht werden, z.B. im Internet, ist dies ein Indiz für das Vorliegen gemeinsamer Organisation und Vermarktung.

-*) Nachweis des ausreichenden Brandschutzes durch einen Brandschutznachweis gemäß § 67 Abs. 1 BauO Bln.

Über den Antrag für die Nutzungsänderung von einem Wohngebäude in eine Beherbergungsstätte kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde erst abschließend entscheiden, wenn die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gegeben ist und der Nachweis des ausreichenden Brandschutzes*) durch einen Prüfingenieur für Brandschutz, auf Antrag des Eigentümers/Antragstellers geprüft ist.

Muster-Beherbergungsstätten-Verordnung

Beurteilungsgrundlage für die Maßnahmen des vorbeugenden baulichen Brandschutzes ist dabei die Muster-Beherbergungsstätten-Verordnung der Bauministerkonferenz, die aufgrund der Ausführungsvorschriften zu § 52 der Bauordnung für Berlin – AV Mustervorschriften heranzuziehen ist.

Für Sonderbauten können gemäß § 52 BauO Bln über die für das Standardgebäude hinausgehende besondere Sicherheitsanforderungen gestellt oder für die Erleichterungen von den Brandschutzanforderungen der BauO Bln gewährt werden.

Die MBeVO beschreibt ein spezielles Brandschutzkonzept für den Sonderbau Beherbergungsstätte mit Regelungen sowohl zu baulichen Brandschutzanforderungen für Rettungswege, tragende Bauteile, Trennwände, notwendige Flure, Türen und sicherheitstechnische Anlagen als auch zu betrieblichen Vorschriften in Abhängigkeit von der Anzahl der Gastbetten.

Das Brandschutzkonzept der Muster-Beherbergungsstättenverordnung enthält somit besondere Anforderungen, aber auch Erleichterungen gegenüber den Brandschutzanforderungen der BauO Bln.

Danach muss eine Beherbergungsstätte mit mehr als 60 Gastbetten (oder mehr als 30 Gastbetten je Geschoss) eine zweite notwendige Treppe als Rettungsweg haben.

Ab 60 Gastbetten muss zudem eine automatische Brandmeldeanlage vorhanden sein.

Anforderungen der MBeVO gelten jedoch nicht für Ferienwohnungen – auch nicht für Gebäude, in denen ausschließlich Ferienwohnungen vorhanden sind.

Änderung der Betriebs-Verordnung (BetrVO) vom 18. Juni 2010

Mit der Änderung der Betriebs-Verordnung (BetrVO) vom 18. Juni 2010 ist festgelegt worden, dass die Maßnahmen des betrieblichen Brandschutzes nach § 15 BetrVO (Freihalten der Rettungswege, Brandschutzordnung, verantwortliche Personen) für alle Beherbergungsstätten gelten, auch für diejenigen, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet.

Um dies zu erreichen, wurde in der Begriffsbestimmung des § 14 BetrVO a. F. die Ausnahme von einer Beherbergung in Ferienwohnungen gestrichen.

Somit können auch Gebäude oder Gebäudeteile, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet, unter den oben genannten Voraussetzungen Beherbergungsstätten im Sinne der BetrVO sein.

Kommt der Grundstückseigentümer bzw. der Betreiber diesen Verpflichtungen nicht nach, kann u. U. eine Nutzungsuntersagung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde erfolgen oder der Weiterbetrieb zumindest von entsprechenden zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art abhängig gemacht werden.

Ein Rückgriff auf § 85 Abs. 2 BauO Bln ist entbehrlich, da sich die Vorschrift nur auf rechtmäßig bestehende Gebäude bezieht.

2. Einschreiten aufgrund des Wohnungsaufsichtsgesetzes

Die Wohnungsaufsichtsbehörden können gemäß § 8 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz – WoAufG Bln) Anordnungen treffen, dass (Ferien-) Wohnungen so benutzt werden, dass Bewohner und Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden.

Im Übrigen kann die zuständige Wohnungsaufsichtsbehörde gemäß § 7 WoAufG Bln von den Verfügungsberechtigten die Räumung überbelegter (Ferien-) Wohnungen verlangen.

Dieser Beitrag wurde aufgrund aktueller Rechtsentwicklung erstellt.

Stand 11-2011

Quelle: “Entscheidungshilfen der Bauaufsicht”

(Hervorhebung und Zwischenüberschriften im Text durch Reinhard Eberl-Pacan)

Eberl-Pacan
Architekten + Ingenieure für Brandschutz
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