Zweckentfremdung

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Zweckentfremdung von Wohnraum

Wohnungen unterliegen teilweise einem besonderen gesetzlichen Schutz. Deshalb kommt der Begriff “Zweckentfremdung” am häufigsten im Zusammenhang mit Wohnungen vor.

Wenn Wohnraum anders als zum Wohnen genutzt werden soll, wird dafür eine Genehmigung benötigt. Liegt diese Genehmigung nicht vor, spricht man von „Zweckentfremdung“.

Folgende Nutzungen sind die häufigsten Beispiele für Zweckentfremdung:

  • die Umwandlung in Geschäftsraum, zum Beispiel in ein Büro, eine Praxis, oder für ein Gewerbe,
  • ein Leerstand, der länger als drei Monate andauert,
  • die gewerbliche Vermietung von Zimmern,
  • der Abriss oder die Entkernung des Wohnraums.

Ohne Genehmigung dürfen Wohnungen oder Teile einer Wohnung nicht zu Zwecken einer dauernden Fremdbeherbergung verwenden, insbesondere dürfen nicht gewerblich Zimmer vermietet werden. Sie dürfen ohne Genehmigung nicht anders als zu Wohnzwecken genutzt werden, verboten ist zum Beispiel die Nutzung zu gewerblichen Zwecken. Das Gleiche gilt für bauliche Maßnahmen, durch die eine Wohnung derart verändert wird, dass sie für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist.

Zweckentfremdung ist Ländersache

Nach § 27 Abs. 7 Nr. 3 WoFG dürfen Sozialwohnungen ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde nicht zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden.

Bei frei finanzierten Wohnungen … hat sich die Zuständigkeit geändert, wonach seit der Änderung des Grundgesetzes vom 1.9.2006 nunmehr die Länder die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten haben.

Quelle: Juraforum

Von diesem Kompetenztitel haben inzwischen verschiedene Bundesländer Gebrauch gemacht. Seit 1.7.2008 besteht in Bayern ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, wonach Gemeinden mit Wohnraummangel die Möglichkeit erhalten haben, für ihr Gebiet durch Erlass einer eigenen Satzung das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen. Folglich gibt es also Gemeinden in der Bundesrepublik Deutschland, bei denen ein sog. Zweckentfremdungsverbot herrscht.

Allgemein gesagt können die Landesregierungen für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.

Eine Genehmigung kann z.B. dann erteilt werden, wenn der Vermieter Ersatzwohnraum an anderer Stelle schafft; diesen kann er auch in einem anderen Stadtviertel anbieten.

Von der Qualität her gesehen muss der Ersatzwohnraum mit dem zweckentfremdeten Wohnraum in etwa vergleichbar sein.

Sofern der Vermieter gegen die Genehmigungspflicht verstößt, indem er Wohnraum zu anderen Zwecken vorsätzlich verwendet oder anderen überlässt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000,- EUR geahndet werden kann.

Ein typischer Fall der sog. Zweckentfremdung liegt vor, wenn bisher als Wohnraum genutzte Räumlichkeiten in Zukunft ausschließlich zu Geschäftszwecken (Bürogebäude, Ladengeschäft) verwendet werden sollen.

Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn der Wohnraum wegen seines räumlichen Zusammenhanges mit einem Geschäftsraum zugleich mit diesem überlassen oder genutzt oder wenn Wohnraum zwar gewerblich genutzt wird, aber weiterhin auch zum Wohnen dient.

Die Abgrenzung kann problematisch werden, wenn der Mieter einer Wohnung dort seinen Beruf ausübt. Sofern Wohnraum als Büro mit Wohnmöglichkeit vermietet wird, liegt eine Zweckentfremdung vor. Das Leerstehenlassen von Wohnraum ist ebenfalls eine Zweckentfremdung.

Das Zweckentfremdungsverbot ist grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar.

Eberl-Pacan
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